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巴曙松:中国城市化在2030年可能会达到分水岭阶段

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中国银行业协会首席经济师,北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松

新浪财经讯8月7日消息,由观点房地产中介主办的“2019年博鳌房地产论坛”于8月6日至9日在海南举行。主题是“重建和平衡多维房地产世界”。中国银行业协会首席经济学家,北京大学汇丰金融研究院执行院长巴树松出席并致辞。

巴舒松的研究团队根据欧洲,美国,拉丁美洲和联合国的三种模式进行测量。中国的城市化可能在2030年达到分水岭阶段。“这三种模型计算的轨迹基本相同。”

他解释说,欧洲和美国的模式主要是城市新流入被城市化吸收,并被社会保障,教育和医疗保健所吸收。城市化速度可能会放缓,但人均GDP将显着增加,财富效应将会增加。

拉丁美洲模式的特点是持续快速的城市化,但城市很难吸收人口并形成社会分裂。

以下是演讲摘录:

巴曙松:刚才,专家们从不同角度讨论了房地产市场的一些趋势。我想从城市化的角度来看待它。因为促进房地产市场发展的中期力量实际上是城市化发展的趋势。房地产业的转型,业务的格局和发展空间与城市化的发展密切相关。如果我们判断城市化的发展已经结束,我们应该跟随城镇。讨论了阶段结束时的市场。如果发展仍然处于持续扩张的时期,那么将根据扩张期进行讨论,因此我今天只会做一些整理。

这些年确实是一个持续了40年的大规模城市化扩张过程。你们都是在城市化浪潮中抓住一定机会的参与者。 1978 - 2017年,中国城市人口增加了6.4亿,相当于5个日本人和2个美国人口。这是我们探索房地产市场的一个大背景,无论各种房地产格式如何。

美国城市化率从近10%增加到50%需要近80年的时间。中国花了大约40年才完成这个过程。此外,在城市化的大潮中,我们看到了几个大型的中心城市,新的城市人口集中度迅速提高。

我们比较了主要城市的人口状况。北京和上海的人口已经超过了欧洲和美国的主要城市。深圳从一开始就拥有33万人口,仅用了20年时间。一个拥有10,000人口的大城市。这也是一个非常典型的功能。刚才樊纲先生说,他多次呼吁增加大城市的土地。事实上,从人流的角度来看,大城市更为集中。

在这个过程中,伴随着中国国民收入的快速增长,伴随着全球GDP比例的不断上升。在快速城市化进程中,中国的GDP份额和收入继续增长,成为推动房地产市场发展和需求侧购买力的推动力。

我们的人均GDP与美国的人均GDP差异很大,因此我们应该看看人均数据。但确实,我们的人均国内生产总值已达到全球平均水平的80%。一线城市(北方和广州 - 深圳)的GDP总和已超过180个国家,在全球GDP中排名第10。这也是我们城市化的典型特征。该地区的分化和分化今天尚未开始。在40年的宏伟城市化进程中,它是一个非常显着的差异化。我们的贸易已成为推动中国城市化的重要推动力。我们看到中国在美国的贸易额不仅仅是全球贸易。

在第一次住房改革中,基本上我们看到住宅投资的主体已从政府转变为单位。 “单位”一词是内地最不可分割的词。这一时期非常重要。我们看到了该单位的投资。这一比例急剧上升,不再对财政统一负责。

住宅投资权下放到该单位引发了第一轮房地产投资浪潮。我一直不愿出售我单位给我的套房。 件。我们的住房有显着改善。中国人均居住面积从改革开放初期(1978年)的3.6平方米增加到1998年的9.3平方米。

第二次对每个人产生深远影响的是1998年的第二次住房改革,完全以市场为导向。 1998年取消福利住房后,住宅的商品化率急剧上升。在初始阶段,它只有27.9%。到2008年次贷危机时,它达到了67.2%。这是房地产业的贡献。

因此,为了开始住房市场化,我们将1998 - 2007年列为这一阶段,取消了福利住房,并开展了快速的住房投资浪潮。数十亿和数千亿是在这个阶段出现的故事。

迅速崛起的路线。这是主要国家住宅投资占GDP的比例。在这个阶段,我们已经成为其他几个发达国家的佼佼者。

在此期间,我们还交换了另一个指标进行比较。这是1万人的商品房数量,中国也出现了大幅增长。

还有一个词,每个人都使用更多,称为“赤子”。州长周小川有一个比喻,我们在货币化发展过程中有很多功劳。我们需要一个资产池来吸引它。从这个角度来看,我将2009-2018大致分为金融化程度不断增加的阶段,并成为吸收流动性资源的特征。居民的杠杆率也在上升。中国人实际借钱减少开支,而抵押贷款已成为杠杆率上升的主要推动力。

在此期间,我们也看到了住房改革带来的巨大成就。目前,中国城市住房存量已突破2亿套,达到2.38亿套。我们做了粗略的统计。在不同时期,从1949年到1977年建成的集合数量为1100万套,1978年是第一单元。1990年,房屋建筑开始建设2834万套。增长最快的是2008年次贷危机之后。4万亿元的投资下降。套数的增加非常迅速。这也是今天房地产市场的讨论。问题的基础。

件继续改善,我们看到人均住房面积接近一些发达国家的水平,如英国和日本,这是一个巨大的发展。我们计算了日本和美国家庭的比例,基本上是1.15左右,这意味着100个家庭中有115所房屋。无论是租房还是购房,他都认为新房在市场上已经足够了。我们可能刚刚超过1,现在大约1.06,1.07,至少告别严重短缺。即使在一线城市,人均住房面积也在大幅增加。

但问题也很明显,核心城市的价格相对较高。与伦敦,纽约和东京等发达城市相比,北京的增长率相对较高,增长速度也非常快。我们已经看到新房现在受到限制。我们不会调查它。然而,拥有1万多个二手房的城市正在迅速从沿海城市扩展到中部和内陆地区。这背景实际上是中国城市化的发展。新阶段反映在住房建设中。

事实上,核心城市的价格相对较高。租赁与销售比率也是一个非常重要的指标。

虽然居民的杠杆率有较快的上升,但大致处于中等水平。与发达国家相比,总体情况不是太高,但与发展中国家相比,我们并不低。

杠杆率上升的势头更快。我把2008-2018称为金融化时期。在此期间,债务余额增加达到42万亿,杠杆率增加35.6%。因此,我们从未来看待城市化的新趋势。从全球来看,中国目前的城市化率仍处于中间水平,略高于世界平均城市化水平,接近60%。因此,无论任何权威的预测如何,中国城市化的未来增长都没有太大差异。

这只是城市化的不同模式和持续时间,所以总的来说,与国际相比,我们现在处于快速城市化的下半年,我们采用了世界主要经济体的城市化路线。画出粗略的图表,我们在快速城市化的下半年,速度已经放缓,但实际上它仍然有一个相对明显的改进空间。

将年度城市化率与主要经济体和国家进行比较。与那些发达经济体相比,我们仍然处于较高水平。

如果中国的城市化是按省,市或区计算的,不同地区之间的差异非常大。部分地区的城市化率已上升至80%以上,接近90%,部分地区仅超过40%。这也是一个典型的例子。城市化进程中大型经济体的差异化与差异化。

线。从现在起到2030年,这三种模式计算出的轨迹基本相同。

然而,在2030年之后,我们发现这三种模型已经有所区别。有一个所谓的欧洲和美国模式,主要是因为城市流入人口被城市化吸收,并被社会保障,教育和医疗保健所吸收,但其城市化速度可能会放缓,但整体而言人均GDP将显着增加,财富效应将增加。

所谓的拉丁美洲模式,就是巴西每个人都在沙滩上看到这个贫民窟,我去看贫民窟,我要停下来,导游都不敢停下来,说放很麻烦很难冷枪。这些地方继续迅速城市化,城市难以吸收并形成社会鸿沟。中间的是联合国模式。从这三个模型,至少在过去的10年中,结果是一致的。

从中国城市化的角度来看,随着城市化路线和方法的变化,我们看到了不同时期的不同优先级。在2000年至2010年的10年间,我们看到流入人口的增加,根据大,中,小的不同领域。大球体的分布,我们称之为500万人口增量,基本上可以看出你可以看到大方向。孔雀向东南飞,泉水向东流动,主要流向东南沿海。

在2017-2018,我们看到人们正在回归。在城市化方面,我们使用一个名为“东侧日出西雨”的术语。人口流入不流入东部沿海城市,中部地区的一些城市也将涌入人口涌入形成了几个主要城市群的格局。如果我们比较以前的联合国模型,拉丁美洲模型,欧洲和美国模型,并结合我们目前的城市化进行趋势推测,这种城市群和城市群模型可能会吸引人口的特征流入。趋势将更加明显。

根据一些城市化研究,根据人口超过30万的城市人口流动模式,未来将出现东西向梯度和原始向多中心发展模式的分化。因此,在10年间从60%到70%到72%,我们的城市人口可能会增加近2亿。

我们看到联合国的预测,欧洲和美国的预测以及拉丁美洲的预测存在分歧。最乐观和最不乐观的差异相对较大。在更乐观的情况下,人们普遍认为它将增加1.9亿至2亿。我们目前的城市化形势是一个具有一定规模的大城市,然后加入不同的小城市,但可以看到这个大,中,小城市的格局,我们的大城市,特大城市等发达国家的发展。实际上,这还不够。

因此,在未来,小城镇将保持相对稳定的局面,然后大城市的人口比例将不断增加,或小城镇稳定和大城市发展的特点。此外,从增量的角度来看,根据我们研究组的模拟计算,从趋势的角度来看,它可能集中在一些主要城市群及其核心城市。人口增长的前20个城市可能如下表所示。

从以城市群为主要载体的城市化阶段,主要核心城市群引领,逐步形成新的城市群结构。因此,这10年是中国城市化模式和城市化结构的背景。从趋势的角度来看,城市化率较高的国家并不富裕。在此我们已经制定了全球城市化和城市化率,其人均GDP,城市化的散点图在一定时期后,将促进财富的积累,也是城市化的路径,所以我们比较两者模式。我们说欧美模式和拉美模式,实际上不同的是城市的吸收能力,无论城市是否能够让这部分人口参与的人成为正向增长的动力。城市。

如果我们对该国的城市化率和地区差异进行一般性推论,我们将根据该模型进行计算。我们将看到区域差异化的特征将继续存在,呈现出一种发展趋势。在这个过程中,核心城市将成为城市群发展的核心动力。以城市群为载体,中国城市化将继续发展。在快速城市化的后续阶段,将有一定的增长空间。

这就是我今天想要总结的内容,供大家参考,谢谢。

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主编:陈永乐

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