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10年内房地产泡沫或难破灭 房价涨幅下降

在过去的十年里,中国的房地产业发展迅速。中国房地产投资总额从2003年的1015.4亿元增长到2012年的7184亿元,增长6倍多。全国平均房价从2003年的2197元/平方米上涨到2012年的5430元/平方米,涨幅近1.5倍。 然而,一些一线城市增长了4-5倍。例如,从2004年到2012年,福州的房价年均增长率为19.3%,宁波为18.1%,厦门为17.3%。

根据国家统计局今年6月发布的70个大中城市住宅销售价格变化情况,与上月相比,70个大中城市中,有3个城市房价下跌,2个城市房价持平,65个城市房价上涨。 在房价环比上涨的城市,涨幅最高的是2.9% 与去年同期相比,在70个大中城市中,有1个城市房价下跌,69个城市房价上涨。

高房价严重阻碍了人们的消费和住房需求。 今年2月,国务院决定了调控房地产的五项基本政策,又称五项国策。 国家五大法规在调控房价方面发挥了作用吗?中国未来的房地产调控政策应该如何调整?

人民网采访了中国社会科学院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞和住房和城乡建设部政策研究中心前副主任王林珏

房价泡沫不太可能在一到二十年内破裂。

自2004年以来,中国的房地产监管总体呈上升趋势,房地产泡沫理论和房地产崩盘的声音时有所闻。 然而,房地产投资继续快速增长(从2005年的1.59万亿元增长到2012年的7万亿元,年均增长率为24%),商品房的平均价格和交易量总体上也呈现显着上升趋势。

对此,中国社会科学院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞认为,从短期来看,与历史上最严厉的监管相比,政策效果似乎初步显现,起伏的可能性很小。

牛凤瑞表示,从长期来看,中国房地产市场的交易价格在跌宕起伏期间将呈现整体上升趋势。在此期间,由于个别时期和局部地区的供需加剧,房地产价格将大幅上涨。但是,在更长的时期内(如3-5年),只要房地产价格增长低于居民收入增长水平,各方面的利益关系将更容易协调。 中国房地产交易量上升的转折点将出现在工业化完成和城市化高潮之后。市场看到商品房价格的波动和市场交易量的峰谷交替是正常的。

“我对房地产市场未来趋势的总体判断是,与房地产相比,中国房价上涨没有什么大不了的。在一至二十年内,由于房价过度上涨而导致所谓泡沫破裂的可能性不是很高,因此人们不必担心自己。 房地产负面现象的过度炒作只会加剧社会矛盾,不利于相关利益的协调。 人为提高住房和民生的社会政治权重不利于统筹兼顾和构建和谐社会。 房地产市场活动中的过度行政干预不仅是有限行政资源配置的无效和行政效率的降低,而且掩盖了公共领域行政管理的缺失和政府在市场资源配置中的控制越位,成为深化体制改革的负面能量。 坚持正确的调控方向,中国房地产业将会光明。

房价的上涨已经下降,但房价仍普遍上涨。

前住房和城乡建设部政策研究中心副主任王林珏说,“虽然最近发布的数据显示,70个城市中有69个城市的房价在上涨,但只有一个城市在下跌。” 然而,就整体销量而言,1月至4月的增长可以说是4月份同比增长,增幅接近59% 截至5月,全国销售额增长35.6%,呈下降趋势。 但是房价也是一个普遍的上升趋势。 应该说,中国的五项原则目前正在稳定市场和稳定预期方面发挥作用。 "

在具体措施和市场控制措施方面,不仅有五项国家法规。2008年,在全球金融危机的影响下,国务院出台了10项扩大内需、增加投资1000亿元的措施,后来统称为“十大国家条例” 2010年4月17日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,简称“新国家十条”,以坚决遏制部分城市房价过快上涨。

2011年1月26日,国务院常务会议再次出台八项调控房地产市场的措施(以下简称“八个新国家”),要求加强差别化住房信贷政策。用贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍

“监管对市场的最大影响是什么?一是“三限”,即我们所知的价格限制、购买限制和贷款限制,以及消费者消费的增加和首付、利润税和利率的增加。这应该在平衡市场方面发挥非常重要的作用。 ”王林珏说道

“从现在开始,十年来,尽管中国政府一直希望稳定我们的房价,要么回归理性,要么减少房价过快上涨 增长率的下降不等于房价绝对值的下降。这是两个概念。 然而,我们可以看到房价仍在上涨,这表明它往往在市场供求关系中起着根本性的决定性作用。 当政府的调控政策符合社会发展的客观规律时,政策就能达到四两千斤的预期目标。 否则,支付极高的社会成本将无法达到预期目的。 ”牛凤瑞说道